賃貸借トラブルに関するQ&A

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Q.今度、新しく店舗を借りるのですが、賃貸人から「定期建物賃貸借」にしたいと言われています。何か注意すべきことはありますか？
- 「建物賃貸借」という契約類型の中には、「普通建物賃貸借」と「定期建物賃貸借」という２つの類型が含まれています。
  
  そして、両者の違いを簡単に述べると、「普通建物賃貸借」は、期間が定められていてもその期間の満了をもって賃貸借が終わるとは限らない（つまり賃借人としては期間が満了しても引き続きその物件を借り続けることができる可能性が高い）が、「定期建物賃貸借」は、期間が満了すれば賃貸借が確定的に終了するということです。以下、少し詳しく説明します。
  
  「正当事由」とは、賃貸人からの更新拒絶が正当とされる特別な事情というような意味合いですが、具体的には、賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況、そして賃貸人が建物の明渡しと引換えに賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出（立退料の提供）を考慮して、正当事由が備わっているかが判断されます。
  
  要するに、賃貸人の側から明渡しを求める際のハードルはなかなか高く、賃借人としては、契約に定められた期間が終わってもそこで追い出されることはなく、仮に出て行かざるを得ない場合でもそれなりの立退料をもらえるとの予測ができることになります。
  
  これに対して、「定期建物賃貸借」では、賃貸借期間が満了すると賃貸借は終了となり、契約の更新はなく、従って更新拒絶通知も正当事由も必要ありません。「普通建物賃貸借」において、賃貸借を終わらせるために賃貸人が超えなければならなかったハードルが、「定期建物賃貸借」においては全て撤廃されているのです。
  
  賃借人としては、「定期建物賃貸借」である限りは、期間満了の１年前から６か月前までの間に期間満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知を受ければ、期間満了と共に建物を明け渡すほかありません。
  
  従って、賃借人としては、賃貸借期間が満了したら明け渡さなければならず、かつ立退料等の金銭は一銭も入らないことを前提に予測を立てるべきことになります。
  
  なお、「定期建物賃貸借」であっても、契約交渉の段階で、賃貸人から「形の上では『定期建物賃貸借』にしておくけれど、期間が満了したら再契約してあげるから」というようなことを言われるケースも実際にはあります。
  
  しかし、賃借人としては、賃貸人のそのような甘言に惑わされてはいけません。賃貸人からそのような約束を書面で取りつけることができるのであれば格別（そのようなことは現実にはまず考えられませんが。）、そうでなければ、再契約の合意があったということを立証することは困難です
  
  賃借人としては、「再契約というのであれば、最初から期間の長い『定期建物賃貸借』にしてくれ」という姿勢で粘る方が得策です。
  
  局、賃借人としては、「定期建物賃貸借」より「普通建物賃貸借」にしてもらった方が圧倒的に有利ですから、まずは「普通建物賃貸借」にしてほしいという線で交渉し、それが難しいようであれば、少しでも期間の長い「定期建物賃貸借」にしてもらうことを求めて交渉するのがよいでしょう。
Q.店舗を借りて飲食店をやっているのですが、売上げが伸びず、もう店を閉めたいと考えています。何か注意すべきことはありますか？
- ここで問題となるのは、賃貸借契約上、賃借人からの中途解約が可能とされているかという点と、違約金についてどのような定めがされているかです。
  
  原則としては賃借人からの中途解約は許されず、契約で認められている場合に限り中途解約をすることができるということになっています。また、賃借人からの中途解約の場合、正当事由や立退料は一切問題となりません。
  
  但し、契約で賃借人からの中途解約が可能とされている場合でも、一定の額の違約金を賃借人が支払うとされていることがあります。一般には、賃料６か月分から１年分程度に設定されていることが多いですが、それを超える設定がなされることもあります。
  
  このような高額の違約金の定めについては、一部の効力が否定されることもありますが、個別のケースの事情に応じて判断されるため、一概に何か月分を超えたら無効というように線引きをすることは困難です。
Q.店舗で漏水が発生してしまいました。どうすればよいでしょうか？
- まず、漏水の発生箇所及び発生原因を特定することが必要です。発生箇所及び発生原因が自己資産部分か賃貸人資産部分かによって、その後にとるべき対応が大きく変わってきます。
  
  漏水の発生箇所・原因が自己資産部分である場合には、自分で対処する必要がありますし、漏水によって他のテナントに損害を与えたということであれば、その賠償もしなければならないのが原則です。
  
  漏水の発生箇所・原因が賃貸人資産部分である場合には、反対の特約がない限り、賃貸人に修繕等を求めるとともに、漏水によって必要となった工事費用、什器交換費用、休業損害等の賠償を求めることになります。
  
  このように、漏水の発生箇所及び発生原因の特定がまず必要となりますので、漏水の被害に遭われた際は、まずは賃貸人や他のテナントと共に原因の究明を行い、その内容を議事録等の形で記録化しておくことが肝要です。
Q.上階からの漏水で私の店舗が被害を受けました。どうすればよいでしょうか？
- この場合も、漏水の発生箇所及び発生原因が上階の賃借人の資産部分か賃貸人資産部分かによって、とるべき対応が変わります。
  
  漏水の発生箇所・原因が上階の賃借人の資産部分である場合には、上階の賃借人に対処してもらう必要がありますし、漏水によって損害（工事費用、什器交換費用、休業損害等）を被ったということであれば、その賠償を上階の賃借人に対して求めるということになります。
  
  漏水の発生箇所・原因が賃貸人資産部分である場合には、賃貸人に修繕等を求めることになりますし、漏水によって損害を被ったということであれば、その賠償を賃貸人に対して求めるということになります。
Q.賃貸人から、賃料を上げると一方的に言われています。応じないとまずいことになるのでしょうか？
- 税金の増減・地価の変動等の経済変動・近傍の相場との比較から賃料が不相当となったときは、当事者は賃料の増減額請求権を取得することになります。これは、契約に定めていなくても、法律上発生する権利です。
  
  従って、上記のような観点で賃料が不相当に高くなったときは、賃借人は、賃貸人に対し、賃料の減額を請求することができますし、逆に、賃料が不相当に低くなったときは、賃貸人は、賃借人に対し、賃料の増額を請求することができます。
  
  もっとも、「定期建物賃貸借」の場合には、特約で賃料増減額請求権を排除することが法律上認められており、賃借人からの賃料減額請求権を認めない内容での契約締結を迫られるケースがほとんどです。
  
  賃貸人が賃料増額請求権を行使するとして賃料の増額を通知してきた場合、賃借人としてはそれに従うしかないのでしょうか。そんなことはありません。賃料の増額について当事者間に協議が調わないときは、賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の賃料を支払うことをもって足りるとされています。
  
  「相当と認める額の賃料」がいくらなのかという点は難しいところですが、賃貸人の増額要求が全く根拠を欠くものであれば従前どおりの賃料でよいし、賃借人としても、確かに景気変動や周辺の賃料相場の状況からすると現行賃料は安すぎると考えているような場合には、賃借人側で何らかの基準で「相当と認める額の賃料」を算出して、根拠を賃貸人に示した上で支払う（または供託する）のがよいでしょう。
  
  もっとも、賃料増額を認める裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額には年１割の利息がつくことになりますので、注意が必要です。
Q.退去時に原状回復をめぐって賃貸人ともめています。どうすればよいでしょうか？
- 賃貸借終了時には、目的物を原状に復して返還しなければなりません。これが、建物賃貸借における原状回復です。「原状」とは借りたときの状態ということですが、契約終了時になって「原状」が分からなくなってトラブルになるというケースも少なからずあります。貸す側も借りる側も、契約締結前に原状回復についてどのように定められているかを確認する必要があります（なお、居抜きで借りて返すときはスケルトン状態という内容の契約もあるので、注意が必要です）。
  
  ここでは、賃借人が賃貸人の提示する原状回復費用を支払うという定めが置かれていることを前提にお話しします。この場合、賃借人としては、賃貸人が見積書等の形で提示した原状回復費用を支払うことが原則です。
  
  しかし、単価があまりに高すぎる、原状回復には含まれないはずの工事項目が含まれている等の理由で、提示された原状回復費用が不当に高額な場合には、その正当性を争うことができます。
  
  もっとも、この種のトラブルは長期化しがちで、裁判にまでもつれ込むケースが少なくありません。金額の大きさと訴訟にかかる費用・手間を天秤に掛けて、方針を検討する必要があります。
  
  賃借人としては、契約締結の段階で、できるだけ、賃借人側で原状回復工事を行うという契約にしてもらうよう努めるべきでしょう。
  
  なお、賃貸人からは、通常損耗（社会通念上通常の使用をした場合に生じる劣化または価値の減少）についても回復するよう求められることがありますが、裁判になると、通常損耗についての原状回復義務を賃借人に負わせる旨の明確な合意がない限り、賃貸人の要求が認められることはなかなかありません。
  
  但し、契約書の書き方によっては、そのような合意の存在が認定されることもありますので、契約を締結する際に確認しておくことが必要です。
Q.店舗の賃貸借契約が終了したのですが、賃貸人が、原状回復費用を差し引いたら敷金の残額がないと言って敷金を返してくれません。どうすればよいでしょうか？
- 敷金は、建物の賃借人が、賃料その他の債務を担保するために、契約成立の際、予め賃貸人に交付する金銭のことです。敷金は、賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務の未払いがない限り返還されます。保証金についても、敷金と同様に考えることができます。
  
  もっとも、敷金または保証金の一定割合または一定額を控除して残額を返還する特約が締結されることがあり、このような特約も、控除される額が高額に過ぎるのでなければ有効とされています。このような特約は敷引特約と呼ばれます。
  
  敷引特約は、退去時における目的建物の補修に係る紛争を防止する機能があり、それゆえに合理性が認められています。言い換えると、通常の使用をした場合に生じる劣化や価値の減少（これらを「通常損耗」といいます。）を回復する目的のために敷引特約が置かれるのであり、敷引特約がある場合には、原状回復工事費用の中に通常損耗を回復するための項目を含めることはできないことになります。
  
  なお、敷金・保証金は、賃借人が明渡し義務を履行した後に精算して返還されることになるため、原状回復工事費用をめぐって紛争が生じているケースにおいては、賃貸人が、自己が正当と考える原状回復工事費用を控除して敷金・保証金を返還し、賃借人が、それでは少ないとして、敷金・保証金の返還請求訴訟を提起するという流れになります。
Q.普通建物賃貸借の期間が半年後に満了するのですが、賃貸人から、契約を更新しないので立ち退いてほしいと言われています。応じる必要はありますか？
- 「普通建物賃貸借」においては、契約期間の満了が近づいてくると、賃貸人から更新拒絶の通知がなされ、以後、立退きをめぐる交渉が行われる場合があります。
  
  「普通建物賃貸借」において賃貸人が賃借人に明渡しを求めるには、「正当事由」を備える必要があり、実際には、「正当事由」を補完する要素として一定額の立退料の支払いの申出がなされるのが通常です。
  
  あくまで一般論ですが、この段階で提示される立退料の額は、裁判で争った場合に認められる立退料の額と比較して極めて低廉な水準にとどまるのが通例です。
  
  従って、賃借人としては、賃貸人から明渡しを求められた場合には、弁護士に相談して、そもそも明渡しを拒否するのか、条件次第では明渡しに応じてもよいのか、その場合の条件はどのようなものかといった点を整理し、弁護士に交渉してもらうのが得策です。
Q.賃貸借契約期間中なのですが、賃貸人から、自分で使いたいから出て行ってくれと言われました。これに応じる必要はありますか？
- 期間の定めのある「普通建物賃貸借」であれ、「定期建物賃貸借」であれ、賃貸借期間の中途での賃貸人からの解約はできません。従って、賃貸人の要求に応じる法的義務はありません。
  
  細かいことを言うと、「普通建物賃貸借」において賃貸人に中途解約権が留保されるという特約が付されている場合、その特約は有効なので、解約申入れに正当事由が備わっていれば賃借人は応じる必要がありますが、誰がどう見ても客観的に正当事由が備わっているといえるケースはまずありませんので、少なくとも賃貸人の要求に即座に応じるべき義務はありません。
  
  このような賃貸人の要求は、その建物が存在する地域に開発が入ることになり、賃貸人である建物所有者が、今いる賃借人を追い出して開発に協力することで多額の見返りを得たいという動機のもとになされることが多いところです。
  
  賃借人としては、賃貸人の要求には応じないという姿勢を見せつつ、提示される条件次第では聞く耳を全く持たないわけでもないということを示唆して、条件のつり上げを狙っていくことになります。この交渉については、弁護士に委任されることをお勧めします。