賃貸借開始前

賃貸借開始前(契約締結へ向けての交渉段階)における法的留意点

はじめに

飲食店を経営される皆様は、店を開くにあたって、建物(法律上、「建物」とは必ずしも建物1棟全体という意味ではなく、1棟の建物内に存在する部屋等も指します。)を賃借するケースが大多数です。これは、「建物賃貸借」と呼ばれる契約です。

「建物賃貸借」は、「お金を払って建物を借りる」という点では極めて単純な契約のように思われるかも知れません。しかし、「建物賃貸借」という契約類型の中には、2で述べるように、「普通建物賃貸借」と「定期建物賃貸借」という性質が大きく異なるものが含まれていますし、賃貸借期間中は賃料を払っていればいいとしても、退去時にどの程度の原状回復をしなければならないかを巡ってトラブルとなる事例も多数存在します。

ここでは、賃貸借開始前(契約締結へ向けての交渉段階)において法的観点から特に留意しておくべき点について簡単にご説明します。

「普通建物賃貸借」と「定期建物賃貸借」

上記でも簡単に述べましたが、「建物賃貸借」という契約類型の中には、「普通建物賃貸借」と「定期建物賃貸借」という2つの類型が含まれています。

「普通建物賃貸借」は、賃貸借期間が定められていても、その期間が満了したときに賃貸借が自動的に終了するというわけではありません。「普通建物賃貸借」においては、契約は更新されるのが原則であって、賃貸人の側から契約を終了させるには、期間満了の1年前から6か月前までの間に契約を更新しない旨の通知(更新拒絶通知)をし、かつ、「正当事由」が備わっている必要があります。「正当事由」とは、賃貸人からの更新拒絶が正当とされる特別な事情というような意味合いですが、具体的には、賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況、そして賃貸人が建物の明渡しと引換えに賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出(立退料の提供)を考慮して、正当事由が備わっているかが判断されます。要するに、賃貸人の側から明渡しを求める際のハードルはなかなか高く、賃借人としては、契約に定められた期間が終わってもそこで追い出されることはなく、仮に出て行かざるを得ない場合でもそれなりの立退料をもらえるとの予測ができることになります。

これに対して、「定期建物賃貸借」では、賃貸借期間が満了すると賃貸借は終了となり、契約の更新はなく、従って更新拒絶通知も正当事由も必要ありません。「普通建物賃貸借」において、賃貸借を終わらせるために賃貸人が超えなければならなかったハードルが、「定期建物賃貸借」においては全て撤廃されているのです。賃借人としては、「定期建物賃貸借」である限りは、期間満了の1年前から6か月前までの間に期間満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知を受ければ、期間満了と共に建物を明け渡すほかありません。従って、賃借人としては、賃貸借期間が満了したら明け渡さなければならず、かつ立退料等の金銭は一銭も入らないことを前提に予測を立てるべきことになります。

なお、「定期建物賃貸借」であっても、契約交渉の段階で、賃貸人から「形の上では『定期建物賃貸借』にしておくけれど、期間が満了したら再契約してあげるから」というようなことを言われるケースも実際にはあります。しかし、賃借人としては、賃貸人のそのような甘言に惑わされてはいけません。賃貸人からそのような約束を書面で取りつけることができるのであれば格別(そのようなことは現実にはまず考えられませんが。)、そうでなければ、再契約の合意があったということを立証することは困難です。賃借人としては、「再契約というのであれば、最初から期間の長い『定期建物賃貸借』にしてくれ」という姿勢で粘る方が得策です。

結局、賃借人としては、「定期建物賃貸借」より「普通建物賃貸借」にしてもらった方が圧倒的に有利ですから、まずは「普通建物賃貸借」にしてほしいという線で交渉し、それが難しいようであれば、少しでも期間の長い「定期建物賃貸借」にしてもらうことを求めて交渉するのがよいでしょう。

中途解約及び違約金

期間の定めのある「普通建物賃貸借」であれ、「定期建物賃貸借」であれ、賃貸借期間の中途での賃貸人からの解約はできません。

では、賃借人からの中途解約はどうでしょうか。これは、原則としては許されず、契約で賃借人からの中途解約が認められていれば中途解約をすることができるということになっています。また、中途解約の場合、正当事由や立退料は一切問題となりません。